Un maitre d'oeuvre qualifié est un gage de sérénité pour votre copropriété

«  Votre syndic ne sait pas tout « 

C’est brutal et réducteur mais un syndic n’est ni architecte ni bureau d’études. Il n’est pas plus maçon que plombier.
Il a pourtant la mission de tout contrôler, que ce soit les travaux ou l’évolution et la vétusté de l’immeuble. Le syndic doit, avec objectivité, pouvoir rendre compte de l’état du bâti, de la structure, des équipements qui composent la copropriété.

Un contrôle visuel permet de déceler certains défauts, mais ce n’est certainement pas suffisant pour être exhaustif.

Il doit donc s’appuyer sur des sachants, qui pourront précisément évaluer les problématiques et la vétusté d’un immeuble dans toutes ses composantes.

Parfois, les copropriétaires rechignent à engager les frais nécessaires pour effectuer les opérations d’expertise, de diagnostic ou de sondage qui seraient nécessaires.

Parfois la mission du maître d’œuvre mandaté n’est pas assez complète et seulement une partie de l’immeuble est traitée. Puis quelques mois ou années plus tard, il faut revenir à plusieurs reprises pour obtenir un résultat satisfaisant Et au final les coûts pour la copropriété deviennent plus importants que si l’ensemble avait été évalué au départ.

Parfois, il peut s’écouler des mois, des années avant que syndic et copropriétaires prennent conscience de l’état de dégradation d’une copropriété et les actions à mettre en œuvre ne sont que plus onéreuses.

Il nous est arrivé de ne pas assez pousser, de ne pas arriver à faire bouger et prendre conscience suffisamment. Alors nous prenons sur nous de démissionner de copropriétés où ces sujets n’avancent pas. 

Le syndic doit avoir comme rôle, et cela est parfois complexe, d’arbitrer entre les compétences et les frais afférents, de définir les missions pour lesquelles il y a le besoin d’un expert.
Cette mission est encore plus difficile pour un syndic bénévole.

Ne pas choisir peut avoir des conséquences lourdes, comme reprendre des toitures suite à des travaux mal préparés ou se passer de maître d’œuvre car certains maçons pensent pouvoir s’en passer.

Voici des exemples vécus dans des copropriétés que nous gérons qui nous l’espérons permettront de vous convaincre de la nécessité de mandater un “sachant” sur les équipements communs .

 
Chaudières et chaufferies collectives

Dans une résidence du 10e arrondissement, nous mettons en place un BET thermique pour le suivi de la chaufferie. Ce BET constate que la température de production de l’eau chaude sanitaire est trop basse. Elle expose les résidents au risque de légionellose.
♥ L’intervention du BET a permis de corriger et éviter toute intoxication des habitants.

Immeuble livré en 2015, 103 lots d’habitation. Les dépenses liées au fonctionnement de la chaufferie (HélioPac) explosent toutes les prévisions liées au caractère BBC de la construction.
♥  L’intervention du BET a permis de quantifier clairement les pertes, et participé à la condamnation des constructeurs à indemniser la copropriété et les copropriétaires individuellement (lire l’article sur cette procédure et condamnation du constructeur ).

Il nous a fallu justifier encore plus que les années précédentes, les dépenses liées à l’énergie depuis 2021 avec l’envolée des prix du gaz et de l’électricité. Les copropriétaires ne comprenaient pas le doublement des charges liées au gaz alors que nous avions généralisé des températures maximums sur les chaudières à 19C°.
♥  Les rapports rendus pas les BET ont permis de montrer à nos clients les économies de consommations d’énergie (gaz ou électricité) réalisées, et que seule l’augmentation du prix du gaz justifiait la hausse des charges, en aucun cas la consommation qui elle, stagnait voire baissait.

Ascenseurs

Immeuble dans le 13006. Lors du changement de prestataire, le BET ascenseur mandaté pour un bilan contradictoire avant passation, a relevé de nombreuses anomalies.
♥  l’intervention du BET a permis de fixer la responsabilité de l’ancien prestataire, qui a repris toutes les non-conformités à ses frais. Si ces défauts avaient été relevés post-passation par le nouvel ascensoriste, il aurait été compliqué d’en obtenir la prise en charge par le prédécesseur.

Dans une copropriété récente, l’ascensoriste avait relevé un défaut et produit un devis pour un changement complet de l’armoire et de l’alimentation électrique pour une mise en conformité.
♥ L’intervention d’un BET a permis de contester la nécessité de tels travaux (chiffrés autour de 6000€) et de proposer une solution adaptative qui s’est révélée bien plus économique que de tout remplacer (1500€ environ).

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Même si le syndic gère l’entretien et les travaux d’une copropriété, il n’est pas expert dans tous les domaines.  Bénéficier de l’expérience, du savoir faire d’un sachant permet d’anticiper les défauts, de contrôler le travail des prestataires, d’éviter de payer les conséquences des manquements dans l’entretien et dans l’exploitation des installations, et de faire réaliser des travaux inutiles ou trop coûteux.
Faire l’économie de la compétence est un calcul court termiste et peut se révéler au final plus coûteux à moyen ou long terme.

Bertrand GUIBAUD – Directeur technique chez Immobilière Pujol