Beaucoup d'incertitudes pèsent sur l'immobilier en 2022

Nous n’allons pas jouer les Cassandre car tous ces articles qui font des prévisions nous laissent perplexes. Comment peut-on aujourd’hui prétendre pouvoir identifier les tendances de ces prochains mois ou années face à tant d’incertitudes ? Face à tant de changements économiques, sociaux et environnementaux ?

Qui est capable d’anticiper :

• les conséquences profondes du Covid ?
• les conséquences du télétravail ?
• les conséquences du construire mieux, du construire écolo ?
• de la loi climat et résilience ?
• de la hausse des taux d’intérêts qui semble se profiler ?

Ce qui est certain est que la frénésie d’achat demeure et que la frénésie d’achat avec un extérieur va continuer à s’amplifier ces prochain(e)s mois / années.

Notre article ne se veut pas alarmiste, le marché reste bon ! Il faut seulement rester lucide et bien informé.

Les ombres au tableau

Les conséquence profondes du Covid ? Les conséquences du télétravail ?

Plusieurs conséquences directes identifiables mais que le marché ne peut mesurer :

Le changement de région dont le Sud : Être bien logé et se sentir bien chez soi a pris toute son importance.  Nous ne comptons plus les dossiers de potentiels locataires soulignant le fait qu’ils travaillent à Paris ou Lyon mais souhaitent vivre à Marseille. Pourquoi ? Leur besoin d’extérieur, de beau temps, de ne plus prendre les transports en communs parisiens sans parler de lumière.

Le besoin d’une pièce supplémentaire pour le ou les bureaux du ménage : plus d’un acheteur sur deux pratique le travail à distance. 

La recherche d’un extérieur : les demandes de biens à la location ou à la vente avec ne serait-ce qu’un balcon explosent.

Les conséquences du construire mieux, du construire écolo ?

La nouvelle majorité a décidé de construire mieux mais pour l’instant, nous construisons moins.  Le 1er octobre 2021, la Ville a voté une charte de la construction durable. Elle vient renforcer les dispositifs du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de 2019 sur le zonage et l’intensité urbaine. La charte préconise « la mixité, la densité, l’architecture bioclimatique, la qualité environnementale, … » pour mieux construire.

Comment mesurer à long terme les effets de cette charte ? Comment estimer les conséquences de la non construction de ces centaines de logements ? Les marseillais, faute de trouver des biens dans lesquels il fait bon vivre seront-ils poussés à sortir de la ville pour se loger ?  Les constructions se feront-elles principalement dans les quartiers nord (alors que peu de marseillais souhaitent y vivre : pour rappel 90% des recherches d’appartements excluent le 13014, 13015 et le 13016) ?

Doper les rénovations d’appartements et des immeubles en centre ville est un vœu pieux de très longs termes qu’aucun politique ne réussira sans un effort massif d’investissement et de subventions ! Nous sommes bien mal partis mais nous n’avons pas le choix.

La Loi Climat et résilience ?

Le marché ne peut estimer à ce jour les conséquences de cette loi, mais elle va avoir un impact fort sur le marché immobilier en termes d’obsolescence des appartements et de coût des travaux.

Pour rappel, début 2023, l’augmentation du prix des loyers des bâtiments notés F et G sera impossible. Dès 2025 il sera tout bonnement interdit de louer les appartements classés G. Il en sera de même pour les biens classés F en 2028 et E en 2034.

A partir du 1er janvier 2028 les bâtiments d’habitation ne devront avoir une consommation énergétique supérieure à 330 Kw par m² /an. Les travaux de rénovations coûtent chers pour les immeubles et les appartements en centre-ville mal classés : 20 000€, 30 000€, 40 000€. Combien? Personne ne le sait à ce jour ! Nous ne sommes pas certains par exemple que les immeubles traditionnels à trois fenêtres du centre-ville de Marseille pourront rentrer dans la catégorie C même si nous doublons les murs avec des isolants, installons des VMC, des pompes à chaleur … La notation « C » est je le rappelle, l’objectif théorique à atteindre.  

La hausse des taux d’intérêt qui semble se profiler ?

Les taux d’emprunts n’avaient jamais été aussi bas dans l’Hexagone : 1,14% d’après la Banque de France pour un endettement de 19 ans mais aujourd’hui certains experts prévoient une hausse des taux allant à 1,90% d’ici la fin de l’année. Nous l’avons déjà souligné dans un de nos précédents articles, la réduction du coût de l’emprunt, la facilité d’accès au crédit cumulés à la baisse des taux d’intérêt ont participé à faire grimper les prix de vente des appartements. La hausse des taux risque donc de coûter cher sur la durée.

Ces taux réduits ont permis d’atténuer la hausse importante des prix. Le durcissement des politiques monétaires et de l’octroi de prêts est en cours. Quelle en sera l’ampleur ? personne ne le sait.

Tout de même quelques certitudes

1. L’inflation repart en France, ce qui est une excellente nouvelle pour ceux qui doivent rembourser un crédit.
2. Les propriétaires bailleurs qui vendent à cause des impôts et les contraintes travaux, vont continuer à vendre plus massivement ! Ce qui va aggraver la pénurie de biens disponibles à la location.
3. Culturellement, les jeunes couples veulent leur maison/villa autour des grandes villes. 
4. L’état de nos immeubles n’est pas bon : multiples défauts d’entretien 
5. Déficit de compétences dans beaucoup de secteurs d’activité y compris la construction et la rénovation. Ces problématiques vont participer à la hausse des prix.

Le marché est encore bon mais n’est plus en folie comme nous l’avons connu précédemment.

Il faut rester vigilant et ne pas acheter de bien qui ait un défaut important que ce soit son orientation, le bruit, l’état de l’immeuble ou le voisinage ou faire d’erreurs à l’achat.

C’est pour cela que l’emplacement demeure primordial ainsi que d’être bien accompagné.